Lyubov TSVETKOVA. Сoncurrents ou partenaires

Lyubov TSVETKOVA

présidente du conseil d’administration de l’Association des investisseurs de Moscou

Est-ce que le projet de rénovation est un challengeur au marché des promoteurs immobiliers de la capitale?

Selon les autorités, le programme de rénovation de l’ancien parc de logements à Moscou serait entièrement mis en œuvre pour le compte du budget de la ville sans attirer les investisseurs. Et c’est juste, quand l’État, les autorités de Moscou se chargent de la solution d’une tâche sociale aussi importante et des difficultés de relogement des résidents. En tant que développeur, j’ai été engagée dans la reconstruction des quartiers dans le centre historique de la ville il y a quelque temps. J’en ai conclu: le dialogue entre l’investisseur privé et le citoyen réinstallé est difficile à construire.

En outre, l’implication des promoteurs privés serait compliquée par le fait qu’ils ont besoin de prêts à long terme pour la construction, tandis que la loi fédérale ne permet pas de transmettre les terrains aux promoteurs sans un appel d’offres. Cependant, selon les autorités, les promoteurs qui disposent de leurs propres installations de production peuvent participer à des appels d’offres en tant qu’entrepreneurs.

Par conséquent, les développeurs surveillent pour l’instant les premières étapes de la mise en œuvre du nouveau projet de développement urbain. Nous allons agir, et surtout en ce qui concerne le dialogue des investisseurs avec les autorités, probablement à la deuxième étape du programme, lorsque les territoires urbains seront libérés. On a déjà développé quelque règles de coopération. Il est logique, si se sont les autorités de la ville qui vont sélectionner les développeurs. Cependant, les conditions d’entrée doivent être les mêmes pour tous ceux qui veulent participer au programme.

Le développement intégré des territoires sort au premier plan. Personne ne permettra de ne construire que des bâtiments résidentiels, et de plusieurs étages d’ailleurs, malgré que ce soit profitable pour tout développeur. La rénovation implique la construction de quartiers modernes de densité standard, un petit nombre d’étages et tous les équipements sociaux nécessaires et les parkings. La qualité des matériaux de construction devrait également être élevée, et la finition des appartements devrait correspondre au niveau de classe confort.

Sans avoir garantir de respecter ces conditions, un promoteur privé ne recevra tout simplement pas de terrain pour la construction. Par conséquent, les critères de sélection de participation au projet doivent porter non seulement à l’échelle de l’entreprise, mais aussi à l’expérience de la mise en œuvre de projets de développement intégré, d’application de solutions de haute technologie.

Le modèle le plus confortable et le plus rentable pour les deux parties – la ville et l’investisseur – est celui quand une partie des appartements construits par les promoteurs serait transférée à la ville pour réinstaller les résidents, et une autre serait à vendre. Si on ne construit que les appartements pour les réinstallés, on ne peut pas parler d’un profit.

Qu’est-ce qui fait s’inquiéter les développeurs? Le fait qu’il y aura un excédent de logements sur le marché immobilier de la capitale qui ne serait pas demandé par les habitants des maisons à démolir, et surtout que la taille de cet excédent n’est pas limitée. De nombreux experts estiment que ces excédents les autorités doivent utiliser pour les autres programmes sociaux de la ville.

Si les appartements dans les quartiers rénovés sortent sur le marché (bien que cela puisse arriver dans quelques années), il y aura une baisse notable des prix sur les nouveaux bâtiments. Le prix d’un mètre carré dans les maisons adjacentes aux zones de rénovation, peut également être affecter par la construction permanente.

De nombreux experts s’interrogent sur la question de savoir si le programme de rénovation des bâtiments de quatre étages n’entre en contradiction avec des autres grands projets de développement urbain? Je pense qu’il soit stratégiquement juste de fusionner les deux programmes de rénovation – celui des zones industrielles et du parc de logements. Il n’est pas rare que des quartiers avoisinants font objet des programmes différentes. Cependant, le réaménagement des zones industrielles prévoit toujours des investissements privés, tandis que le programme de rénovation des logements est réalisé aux frais du budget de la ville.

Il est à espérer que le programme de rénovation du logement fasse la ville à travailler plus activement pour réduire les obstacles administratifs. Il est nécessaire d’accélérer et de simplifier la réception de la documentation d’urbanisme initiale. Dans le temps mis pour la paperasserie en tenant compte des conditions des situations de marché qui évoluent rapidement, tout projet peut perdre de la liquidité. Un autre obstacle est la difficulté de faire raccorder le bâtiment aux réseaux publics dont les organisations commerciales sont responsables. Les monopoles naturelles doivent limiter les délais de raccordement aux réseaux technologiques.

Si des projets commerciaux font partie de la mise en œuvre du programme, on veut bien se rendre compte de l’essentiel et de la structure de l’interaction, pour que les développeurs comprennent: nous travaillons en collaboration avec la ville, en concurrence avec elle ou chacun pour soi.