Mariya LITINETSKAYA. Offre et demande

Mariya LITINETSKAYA

directeur associé de la société Metrium Group

Est-ce que la rénovation des immeubles vetustes de quatre étage va faire baisser le prix immobilier?

Depuis l’annonce du programme de rénovation, les autorités n’ont pas caché que la densité de construction dans les anciens quartiers de quatre étages (c’est-à-dire le nombre de nouveaux mètres carrés par hectare de terrain urbain) augmentera inévitablement. La possibilité de construire autant de logements qu’il y en avait auparavant, n’a pas été envisagée pour quelque raison que ce soit. Au début, cela s’expliquait par le fait que le bâtiment de quatre étages en panneaux est un petit logement inconfortable, donc la ville devrait créer de meilleurs nouveaux bâtiments pour les réinstallés. En fait, maintenant cette idée est déjà fixée dans le projet de loi sur la rénovation: grâce à l’extension des zones non résidentielles, les appartements seront plus grands, et ainsi la densité de la construction augmentera.

Cependant, les autorités ont décidé de ne pas se limiter à augmenter la taille des appartements pour les réinstallés. Le projet de loi prévoit des procédures pour attirer des investisseurs dans la construction de logements de rénovation, et la ville elle-même va essayer de récupérer ses frais en vendant le surplus des mètres carrés. Maintenant, la question est: combien de logements faut-il construire?

La réponse dépend des objectifs et des appétits des investisseurs potentiels, tout d’abord de la ville et, éventuellement, des promoteurs. En appliquant librement les standards d’urbanisme, en économisant sur le coût du terrain et du raccordement aux réseaux technologiques, la ville peut faire augmenter légèrement la densité de construction – environ de deux fois.

Si aujourd’hui dans les quartiers de quatre étages ce paramètre s’élève à 8–10 mille mètres carrés de surface habitable par hectare, dans les nouveaux bâtiments pour les réinstallés (et à vendre) la densité passera à environ 20 mille mètres carrés par hectare. Si les autorités veulent non seulement rembourser les frais, mais aussi gagner, alors la limite supérieure de la densité dépendra uniquement des appétits d’investissement.

Les promoteurs privés seront défavorisés par rapport à la ville: ils auront non seulement à transmettre une partie des appartements pour la réinstallation, mais aussi à subir des frais de démarrage plus élevés. Déjà, dans la plupart des grands projets de construction massive de logements la densité de construction s’élève à 25–30 mille mètres carrés par hectare. Selon la proportion des réinstallés dans l’ensemble résidentiel, il faudrait faire augmenter la densité encore plus. Ainsi, avec la participation des développeurs ce paramètre dans les anciens quartiers de quatre étages peut augmenter de 3–4 fois.

Comment ces milliers de mètres carrés vont-ils se concrétiser? Est-ce que c’est beaucoup ou peu? La norme actuelle de la densité de population à Moscou varie de 20 à 25 mille mètres carrés par hectare. La densité de construction la plus élevée dans la capitale est dans Moskva-City, où ce paramètre correspond à peu près au Manhattan de New York (68 000 m² / ha). En général, Moscou reste une ville relativement spacieuse, avec une densité moyenne de construction de 8,7 mille mètres carrés par hectare, ce qui correspond d’ailleurs à la densité d’un quartier type d’immeubles de quatre étage (par exemple, à Cheremushki – 9,2 mille mètres carrés par hectare). Heureusement, nous sommes loin de Tokyo (16,9 mètres carrés par hectare) et Pékin (56,7 milliers de mètres carrés par hectare).

C’est non seulement l’échelle, mais aussi la structure des nouveaux quartiers qui est importante. Les autorités prévoient qu’au lieu des anciens immeubles on va construire des pâtés de maison – les nouveaux bâtiments vont former le périmètre du quartier en créant ainsi un espace privé à l’intérieur. Si la densité de construction atteint 25–30 mille mètres carrés par hectare, le nombre d’étages sera d’environ 15–25.

En général, ce modèle correspond à la majorité des projets mis en œuvre actuellement par les promoteurs immobiliers dans la capitale sur le marché du logement de masse, et même la densité élevée de construction allant jusqu’à 30 000 mètres carrés par hectare dans certains quartiers ne va pas transformer Moscou en Shanghai.

Mais ce n’est pas l’esthétique mais surtout l’impact économique éventuel qui provoquent l’inquiétude. Même si la densité de construction augmente dans les limites de l’estimation prudente, cela signifiera l’apparition sur le marché d’une énorme offre. Selon les autorités, on prévoit de construire pour les réinstallés 15 millions de mètres carrés, et encore 17–18 millions de mètres carrés dans 15 ans à venir pour vendre.C’est-à-dire, qu’en moyenne, chaque année le marché de logement primaire sera alimenté par un million de mètres carrés ou même plus.

Cependant selon les résultats du premier trimestre 2017, le volume total de l’offre de nouveaux bâtiments s’élève à 3,7 millions de mètres carrés, et ce chiffre ne cesse de croître, car l’offre d’appartements augmente plus vite que la demande. L’envie des autorités de rembourser les frais de la rénovation (sans parler de gagner d’argent) peut entraîner une dépression des prix à long terme en raison de l’excédent de l’offre. Le secteur de développement privé devra faire face à un concurrent d’État redoutable qui contrôle un quart du marché, peut changer les standards de construction et basculer les prix en raison des frais plus bas.

À mon avis, les autorités devraient poursuivre la rénovation sans aller au-delà du cadre du paradigme social. Le parc de logements obsolètes devrait être remplacé par un nouveau, conçu exclusivement pour les propriétaires des appartements à khrouchtchevkas. Bien sûr, on peut comprendre l’envie des autorités de rendre le logement plus abordable et d’éviter une crise sociale provoquée par des prix élevés des appartements que l’on voit, disons, à Londres. Mais n’est-il pas préférable, dans ce cas, de créer en utilisant les volumes supplémentaires de logement un marché civilisé de location abordable, dont les autorités parlent depuis si longtemps?