L’énième événement du Centre d’urbanisme de Moscou « la Ville » est une session de discussion; le 29 mars sur le site de l’Institut VTsIOM a eu lieu une session de discussion du Centre d’urbanisme de Moscou « la Ville » dédiée aux perspectives de l’industrie du bâtiment de Moscou dans les conditions de crise. Les représentants des grands et moyens promoteurs immobiliers, les économistes, les agents immobiliers, les urbanistes et les sociologues y ont participé.

Les participants ont noté que l’industrie entre dans une nouvelle réalité dont la principale caractéristique est la réduction de la rentabilité des projets. Les principaux moteurs de la sortie de crise, à leur avis, devraient être de nouveaux instruments pour attirer les investisseurs, la simplification des procédures et les projets mis en œuvre conjointement par la ville et les entreprises.

Trois questions ont été portées à l’examen des experts: quel est l’état du marché immobilier à Moscou et comment le marché affecte l’industrie dans son ensemble; quel est l’impact des projets d’infrastructure sur l’industrie du bâtiment;  la politique d’urbanisme de Moscou favorise-t-elle l’adaptation de l’industrie à la crise.

Les participants ont estimé l’état du marché immobilier de Moscou comme moyen: les possibilités de croissance de la construction tout comme les risques de sa réduction ont été signalés. Dans cette situation, ce sont les projets d’infrastructure réalisés par les efforts conjoints des investisseurs et de la ville (gouvernement de Moscou) qui deviennent  une locomotive de la croissance: construction de métro, de routes, de plate-formes de correspondance et d’autres installations de transport. Les participants à la table ronde ont reconnu l’influence bénéfique des projets d’infrastructure sur le domaine du bâtiment, un grand potentiel de cette influence a été noté.

Anatoly Shpakov,  chef du département marketing du « projet VTB », estime que les prix ne baisseront plus: « Nous avons déjà atteint le fond, en ce qui concerne les prix de l’immobilier. Le coût du mètre carré est proche de son prix de revient. On ne peut pas réduire le prix du mètre carré, et nous devons chercher de nouvelles méthodes pour stimuler la branche. En outre, notre veille montre une demande constante pour l’immobilier, ce qui signifie que l’offre devrait augmenter.

Irina Ilyina, directrice de l’Institut des recherches régionales et d’urbanisme, de l’Université nationale de recherches l’Ecole des hautes études en sciences économiques, a noté qu’il existe plusieurs facteurs de la croissance et de la baisse des prix sur le marché: « L’analyse de certaines entreprises montre qu’elles continuent de réduire les prix des biens immobiliers offerts, et ceci dans tous les secteurs – résidentiel, commercial et bureaux. Quant à l’offre, elle est encore assez élevée, mais il s’agit essentiellement des  projets d’investissement qui ont été lancés il y a quelques années. C’est pourquoi nous pouvons dire que de nombreux investisseurs arrivent sur le marché avec beaucoup de prudence et dans toutes les catégories de l’immobilier. Je pense qu’à court terme, nous pouvons avoir un certain équilibre entre l’offre et la demande grâce, d’une part, à la réduction des prix de l’immobilier, d’autre part, à la réduction du volume de l’offre»

Erast Zhiryakov, directeur de la OOO « Mosrealstroï », a noté que le choix de l’acheteur aujourd’hui s’explique pour beaucoup par la nécessité d’investir des fonds disponibles dans l’immobilier, de sauver ses fonds de la dépréciation plutôt que par le désir d’améliorer ses conditions d’habitation. Le comportement des développeurs est également en train de changer: «De nouvelles installations qui sont en phase de conception ou au début de la construction sont maintenant revus en termes de réduction des risques lorsque de grands projets d’ensemble sont divisés en tranches et sont revus en fonction des délais de l’entrée en exploitation – ce n’est pas des projets d’ensemble qui sont mis en service en entier, mais bâtiment par bâtiment, pour réduire les risques. »

Evgeny Mezhevikin, chef du service de recherche et d’analytique du Groupe : « Maintenant, en général l’acheteur peut choisir exactement dans les limites des vieilles frontières de Moscou pratiquement n’importe quel endroit où il veut vivre. Cela n’existait tout simplement ni en 2013, ni en 2012, ni en 2008, donc de nos jours, en ce qui concerne le développement de l’industrie du bâtiment à Moscou, dans le logement, je pense qu’elle connaît un essor qualitatif. Aujourd’hui, le fait est que les développeurs luttent pour un acheteur qui prend plus de temps de réflexion, en choisissant non pas parmi 2-3 projets, mais parmi 7-8, il accorde plus d’attention à la qualité du logement et de l’infrastructure, préfère acheter des appartements dans les maisons dont la construction est terminée plutôt que de participer au co-investissement.  »

Les experts ont abordé à part le thème du développement des infrastructures dans la mise en œuvre des projets. En particulier, il a été noté que la situation économique actuelle complique la capacité de l’investisseur à investir dans des projets sociaux – jardins d’enfants, écoles, hôpitaux, etc. Andrey Kirsanov, directeur général adjoint de la société MR Group, a identifié le problème comme suit: «Les promoteurs construisent du social à leurs frais, puis en font un don à la ville en vertu du contrat et en plus de ça paient l’impôt. Avant, la marge élevée des projets permettait de le faire, maintenant, quand les projets valent pratiquement leur prix de revient, il devient en principe impossible de  dépenser des sommes assez conséquentes pour le social. Les changements législatifs dans ce domaine sont indispensables – il est proposé plus particulièrement d’exonérer l’investisseur de l’impôt s’il construit un objet social et le transfère à la ville. Il est nécessaire d’instaurer un mécanisme plus clair du partenariat public-privé dans ce domaine».

D’autre part, comme l’a fait remarquer Irina Ilyina, directrice de l’Institut des recherches régionales et d’urbanisme, de l’Université nationale de recherches de l’École des hautes études en sciences économiques, la ville a besoin des objets de l’infrastructure non seulement sociale mais aussi publique qui deviennent à leur tour un mobile supplémentaire pour le développement des territoires. «Nous avons mené des recherches sur l’éstimation de l’infrastructure publique des villes de Russie et sommes venus à la conclusion que, dans de nombreux cas, ce sont les objets de l’infrastructure publique qui peuvent devenir des moteurs du développement des territoires, y compris des projets résidentiels ponctuels. Ce n’est pas par hasard si, lorsqu’il s’agit du logement, certains types uniques de quartiers résidentiels apparaissant, surtout sur le territoire de la Nouvelle Moscou ou de Moscou, surtout s’ils sont caractérisés par un certain isolement, quand une école de danse apparaît, par exemple, une école de théâtre, une école de physique, des centres sportifs, etc. C’est-à-dire que l’infrastructure devient un moteur du développement.  »

Evgeny Mezhevikin, chef de la recherche et de l’analyse du groupe PSN, confirme les résultats de l’étude avec des exemples concrets: « Un certain nombre de projets importants est actuellement mis en œuvre à Moscou, et si vous regardez l’infrastructure qu’ils prévoient, ce sont des villes entières. Par exemple, ZIL c’est une bibliothèque avec une salle de concert, ou Tushino avec des écoles sportives, stades et piscines. Maintenant, il est vrai que la situation est créée où l’infrastructure peut devenir un certain mobile. Et actuellement, chacun des développeurs accorde une attention non seulement à l’infrastructure sociale: écoles, jardins d’enfants, mais aussi à quelque chose de plus que cela. Il recherche quelque chose d’attrayant. »

Selon les participants à la session du Centre d’urbanisme de Moscou « la Ville », les objets réalisés conjointement par les autorités et les entreprises doivent devenir projets-moteurs pour le développement de l’industrie du bâtiment dans la capitale. Comme l’un des exemples frappants a été nommé le programme de construction du réseau de plate-formes de correspondance, réalisé maintenant sur l’ensemble du territoire de Moscou.

Andrey Malygin, directeur du service du développement de plate-formes de correspondance de la AO « Mosinzhproekt » (qui est la société de gestion pour la mise en œuvre d’un certain nombre de projets de plate-forme de correspondance), a raconté qu’aujourd’hui, les plate-formes de correspondance sont conçues en tenant compte de la minimisation des situations litigieuses relatives aux terrains non libres: «Lors de la préparation de la documentation d’urbanisme, nous essayons de placer les objets de telle sorte que cela soit la technologie des plate-formes qui se trouve sur les terrains non-libres, dans ce cas-là, au besoin, le mécanisme de retrait des terrains pour les besoins de la ville fonctionnera, alors que nous installons les parties commerciales sur les terrains urbains vacants».

Andreï Malygin a caractérisé l’essence de l’interaction entre les autorités et la ville comme suit : « Le mécanisme de coopération dans la construction de plate-formes de correspondance consiste en ce que les finances soont demandées à  l’investisseur, alors que la ville se charge de la réalisation de la partie technologique du projet. » Ce schéma réduit non seulement les coûts technologiques, mais aussi les frais administratifs, car la ville fournit  elle-même les projets en documentation, ce qui simplifie grandement l’entrée au projet. « Aujourd’hui, la ville a pris une décision importante: c’est elle qui réalisera l’ensemble de la partie technologique, et ensuite, nous rembourserons au budget les fonds investis dans la construction de la partie technologique en réalisant le projet d’investissement sur un appel d’offres. Ainsi, maintenant la ville n’est pas liée aux intérêts de l’investisseur et peut procéder à la réalisation de la partie technologique de la plate-forme de correspondance – et c’est la composante principale du programme des plate-formes: créer les conditions pour une correspondance confortable et rapide des passagers entre différents moyens de transport», -a-t-il dit.

Il a également été noté qu’aujourd’hui, la construction de logements est également incluse dans les projets des plate-formes de correspondance. Erast Zhiryakov, directeur de la OOO « Mosrealstroï »: «Pour un certain nombre de projets que nous avons ensemble avec MIP dans  le cadre de la plate-forme de correspondance, une possibilité de la construction de complexes résidentiels est envisagée . Du point de vue de la réalisation des volumes d’habitation, ils sont plus attrayants que des blocs d’immeubles isolés sans connexion à une plate-forme de correspondance, sans parler des surfaces commerciales. L’intérêt est que l’infrastructure commerciale soit liée à un nœud de transport, elle est plus en demande sur le marché « . Andrey Malygin a confirmé ces possibilités: « Les dispositions législatives permettent la construction d’installations résidentielles dans le cadre de projets appelés plate-formes de correspondance. Et nous avons effectivement de tels sites pour un certain nombre de projets dans le cadre du développement de projets d’aménagement des territoires. Et en principe, ils sont le moteur majeur, la possibilité de mettre en œuvre ce projet en principe. Parce que nous comprenons que ce n’est qu’avec cette fonctionnalité que nous pouvons attirer un investisseur potentiel. »

Une attention particulière a été accordée au sujet des barrières administratives et des efforts que les autorités de Moscou appliquent pour les éliminer.   Alexey Rashodchikov, directeur adjoint pour les communications externes de la AO « Mosinzhproekt » a parlé du programme « du projet à l’objet en 9 pas », ce qui implique l’élimination des procédures superflues pour les constructeurs. Il a également parlé de l’étude menée par « Mosinzhproekt » parmi les chefs des entreprises de construction de Moscou dont les résultats montrent que les représentants de la branche ont déjà remarqué les résultats positifs dans la lutte de Stroïcomplexe contre les barrières administratives. Selon les experts interrogés, le transfert des services publics dans le domaine du bâtiment sous forme électronique a joué un rôle positif dans la simplification des procédures de coordination des projets.

Les participants à la table ronde ont déclaré que leurs expériences confirmaient les résultats de l’étude. Erast Zhiryakov, directeur de  la OOO « Mosrealstroi »a indiqué: « Globalement, la rapidité de la construction a augmenté. Il y en a vraiment moins de barrières administratives ». Ekaterina Krylova, directrice de l’Association des investisseurs de Moscou, a confirmé que des progrès avaient été faits par rapport aux barrières administratives, mais a noté certains défauts auxquels il faudrait travailler: « Certains problèmes avec les entreprises desservant les communications persistent, soit elles surchargent les prix de connexion à l’infrastructure, soit  retardent les délais de connexion. »

Toutefois, il a été noté que les barrières administratives ne constituent pas le problème principal de l’industrie aujourd’hui. À la fin de la session, un brainstorming sur la sortie de la crise a été mené. Les participants ont noté que le problème principal du secteur du bâtiment  se situe aujourd’hui dans le domaine du financement et comprend deux composantes principales: le manque de fonds propres et l’absence de crédits bon marché. Par conséquent, les outils pour surmonter la crise devraient être trouvés dans le domaine fiscal. Ekaterina Krylova, directrice de l’Association des investisseurs de Moscou: « Notre consommateur – ce sont les citoyens. Et peut-être qu’une des mesures est de stimuler la demande par le refinancement du taux hypothécaire, et pas jusqu’à la fin de l’année, mais pour une longue période. Et si on demandait notre souhait, c’est qu’il soit de 7-8% au lieu de 12. C’est-à-dire, une hypothèque plus abordable. Et ce qui a été dit: alors les citoyens eux-mêmes seront en mesure de choisir le développeur, les projets les plus intéressants, c’est-à-dire voter avec leurs sous. Cette stimulation de la demande d’en bas, pour soutenir l’industrie. »

Selon Irina Ilyina, directrice de l’Institut des recherches régionales et d’urbanisme, de l’Université nationale de recherches de l’Ecole des hautes études en sciences économiques, Moscou pourrait investir plus activement dans la construction de logements sociaux – pour ceux qui l’attendent, pour les militaires, les familles nombreuses, etc. « Nous savons que ces programmes sont récemment déployés, il y a peu de logement social, les files d’attente sont grandes. Il me semble qu’envoyer maintenant une partie des fonds budgétaires pour accélérer l’approvisionnement en logement de tous ceux qui en ont besoin permettra de « dégonfler » un peu la bulle sur le marché de l’immobilier « .

Andrey Kirsanov, vice-directeur général de MR Group, a formulé sa proposition: « la Russie a déjà dépassé les pays européens en termes de quantité de logement qui est la propriété privée des citoyens, cela n’existe nulle part ailleurs. Nous avons depuis bien longtemps déjà un chiffre de près de 85 pour cent. Dans les pays européens, il est de 40-50-60% et c’est considéré comme important. Ce n’est pas surprenant : L’homme trouve un logement où il y a du travail, et il y vit. Notre culture est un peu différente, chez nous il est de coutume d’avoir un logement en propriété et ensuite chercher un emploi compte tenu de l’emplacement de ce logement. Probablement, le prochain vecteur est le développement des logements de location et là, c’est l’état qui doit réfléchir à des mesures pour développer ces logements ».

Une des décisions a été décrite par Alexey Efimov, directeur du centre d’expert et analytique pour les études d’économie immobilière de l’Université nationale de recherches de l’Ecole des hautes études en sciences économiques, qui a déclaré la nécessité d’élargir la portée du partenariat public-privé dans le domaine des affaires:

Il a également rappelé la nécessité de développer la production sur le territoire de Moscou ce qui serait un stimulant supplémentaire pour le développement de l’immobilier. «L’activité industrielle aujourd’hui déménage sérieusement dans la région de Moscou, et la demande suit. Autrement dit, tous les projets dont nous parlons aujourd’hui devraient tenir compte, entre autres, du développement de l’industrie. Les quartiers résidentiels dont ceux de Moscou sont condamnés. Seulement le développement d’ensemble de la ville de Moscou qui tiendra compte notamment du développement innovant, permettra à Moscou de se développer de manière intégrale ».

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